Luật đất đai
Hỏi đáp về pháp lý liên quan đến Bất Động Sản
  • 23/07/2010

Diện tích đất tối thiểu sau khi tách thửa

Hỏi:
Tôi đang dự định mua một mảnh đất tại Dĩ An (Bình Dương). Mảnh đất có diện tích 9x5=45m2 được tách ra từ một mảnh đất khác, đã có sổ đỏ riêng, được cấp mới tháng 4-2010.

Trên sổ đỏ có ghi nguồn gốc sử dụng đất: nhận quyền sử dụng đất do tặng cho quyền sử dụng đất, mục đích sử dụng: đất trồng cây hằng năm, thời hạn sử dụng: tháng 5-2017.

Xin hỏi, đất trồng cây hằng năm có phải là đất nông nghiệp? Đất nông nghiệp gồm những loại đất nào? Làm cách nào để làm được sổ đỏ cho mảnh đất theo thời gian nói trên khi quy định về diện tích tối thiểu để tách thửa không đủ điều kiện?

Xin nêu ra những trường hợp có thể xảy ra?

  • 23/07/2010

Mất bản trích lục gốc giấy tờ đất, có làm được sổ đỏ?

Hỏi: Ông tôi có để lại cho anh em chúng tôi một mảnh đất do ông khai khẩn năm 1930, có giấy tờ đầy đủ do Sở Địa chính chế độ cũ cấp vào năm 1940. Ông mất đi mà không để lại di chúc thừa kế.

Hiện anh em chúng tôi đã thống nhất ủy quyền cho tôi làm sổ đỏ mảnh đất này. Mọi thủ tục về vấn đề ủy quyền thừa kế chúng tôi đã hoàn thành, tuy nhiên do sơ suất trong lúc dọn nhà tránh lụt bão tôi đã làm thất lạc bản trích lục gốc của mảnh đất trên. Hiện tôi chỉ còn giữ hai bản công chứng của trích lục đó. Năm 1984 mảnh đất được đo đạc bởi Nhà nước và do cha tôi đăng ký (cha tôi không có giấy tờ gì).

Tôi đã tham khảo nhiều người, có người bảo mất giấy tờ gốc (bản trích lục năm 1940) không thể làm sổ đỏ, có người bảo có thể được. Hiện tôi rất hoang mang. Xin tư vấn giúp tôi có thể làm sổ đỏ cho mảnh đất trên? Xin cảm ơn.

Hoàng (hoangts47

  • 23/07/2010

Điều chỉnh giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Hỏi: Ba mẹ tôi mất có để lại cho chị tôi và tôi một căn nhà diện tích 111m2. Biên bản phân chia di sản thừa kế có chữ ký của những người trong gia đình, người làm chứng và có xác nhận của chính quyền xã.

Tuy nhiên, năm 2008 chị tôi làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho căn nhà nhưng trong sổ đỏ ghi người đứng tên là hai vợ chồng chị (chị tôi giấu không cho tôi biết). Hiện vợ chồng chị tôi đang sinh sống tại căn nhà này, còn vợ chồng tôi thuê nhà ở nơi khác.

Tôi phải làm thế nào để điều chỉnh tên người sử dụng đất đã ghi trên sổ đỏ cho phụ hợp với biên bản phân chia di sản thừa kế? Vợ chồng chị tôi đã chấp nhận mình làm sai nhưng nói nếu tôi muốn thay đổi gì thì phải tự đi làm lại.

Mong được tư vấn. Cảm ơn.

  • 23/07/2010

Mua nhà khi sơ đồ hiện trạng sai lệch

Hỏi: Tôi mới mua căn nhà ở quận Gò Vấp (TP.HCM). Theo bản vẽ trong giấy chứng nhận của chủ cũ (cấp tháng 1-2003) chiều rộng hẻm trước nhà là 4m. Tuy nhiên, theo bản vẽ hiện trạng mới do Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất lập, chiều rộng hẻm là 2m. VPĐKQSDĐ giải thích "trên bản đồ địa chính cũng xác định hẻm chỉ có 2m".

Với lộ giới hẻm dự kiến 8m, nếu chiều rộng hẻm hiện hữu là 4m theo bản vẽ cũ, khi mở rộng hẻm nhà tôi sẽ không cần phải tháo dỡ vì trước nhà có một khoảng sân sâu 2,1m. Song, nếu chiều rộng hẻm hiện hữu là 2m theo bản vẽ hiện trạng mới, khi mở rộng hẻm nhà tôi phải tháo dỡ lùi vào 1m.

Theo lời chủ cũ thì nhà không cơi nới, cải tạo từ lúc được cấp giấy chủ quyền đến nay và theo bản vẽ mới thì hiện trạng nhà không thay đổi. Hiện nay tôi vẫn chưa nộp lại hồ sơ xin sang tên.

Xin hỏi, bản vẽ hiện trạng trong giấy chứng nhận có được cập nhật trên bản đồ địa chính không? Vì sao lại có sự sai lệch này? Nếu cần khiếu nại về vấn đề này thì tôi phải đến cơ quan nào?

  • 23/07/2010

Tính hạn mức đất theo từng địa bàn

Hỏi: Tôi có mảnh đất 300m2 ở P.28, Q.Bình Thạnh (TP.HCM), đã làm sổ hồng năm 2010. Tuy nhiên, trên sổ hồng chỉ công nhận 160m2 đất ở lâu dài, 140m2 còn lại là đất nông nghiệp, thời gian sử dụng là 20 năm.

Kính nhờ luật sư giải đáp 2 thắc mắc sau:

1/ Căn cứ vào đâu cơ quan chức năng xác lập cho tôi 160m2 đất ở và 140m2 đất nông nghiệp?

2/ Nếu tôi muốn cho con trai ruột 140m2 còn lại có được không? Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp lên thành đất ở ra sao? Đóng thuế như thế nào

  • 23/07/2010

Xin phép xây dựng khi chưa có lộ giới chính thức

Hỏi: Nhà tôi nằm trong hẻm ở Q.12, TP.HCM, có diện tích 200m2. Tôi xin giấy phép xây dựng từ tháng 1-2010, sau 1 tháng nộp hồ sơ, tôi được biết có quyết định 88/2007/QĐ-UB của UBND Q.12 về việc phân lộ giới hẻm.

UBND Q.12 đã gửi công văn xuống phường lấy ý kiến của các hộ lân cận và thống nhất diện tích hẻm là 2,5m. Xin hỏi sau khi đã có ý kiến của các hộ lân cận và công văn chuyển lên quận thì bao lâu mới được cấp giấy phép (đã 5 tháng nay hồ sơ xin cấp giấy phép của tôi vẫn chưa được giải quyết)?

Theo quyết định 88 thì diện tích đất của tôi sẽ bị thụt vào thêm 1,5m để chiều rộng hẻm là 4m. Vậy hồ sơ của tôi có được giải quyết? Có thể khiếu nại ở đâu?

  • 23/07/2010

UBND cấp xã có thẩm quyền thu hồi đất?

Hỏi: Ông nội tôi có mảnh đất nông nghiệp rộng khoảng 2.000m2, được chính quyền thời Pháp cấp giấy chứng nhận sở hữu. Từ đó đến giờ gia đình tôi sử dụng mảnh đất này liên tục, chưa hề sang nhượng cho ai, phần để mồ mả ông bà, gia tộc, phần để canh tác hoa màu.

Theo ý định của ông nội tôi, đất cũng để dành cho con cháu sau này. Tuy nhiên, hiện chính quyền UBND xã có ý định thu hồi mảnh đất này cho tư nhân (theo chúng tôi được biết cá nhân có ý định kinh doanh trên mảnh đất này là phó giám đốc 1 sở) sử dụng kinh doanh cây xăng (vị trí lô đất nằm trên quốc lộ 1A, thuộc xã M, huyện P, tỉnh BĐ).

Hiện nay, dù chưa có văn bản chính thức nhưng một số cán bộ xã đã uy hiếp, đe dọa gia đình chúng tôi để nhận tiền đền bù (khoảng 50 triệu đồng).

Về mặt quan điểm của gia đình chúng tôi: nếu Nhà nước quy hoạch thu hồi mảnh đất này xây dựng các công trình công cộng hoặc mục đích khác phục vụ dân sinh thì chúng tôi sẽ đồng ý nhận tiền đền bù theo quy định. Do đó, thông qua chuyên mục, chúng tôi muốn tham khảo việc làm của UBND xã M có đúng không? Gia đình chúng tôi phải làm gì để bảo vệ mảnh đất trên của dòng họ?

  • 23/07/2010

Có khống chế diện tích tối thiểu khi chuyển mục đích sử dụng đất

Hỏi: Năm 2003 tôi có mua một lô đất nông nghiệp (4m x 17m), chủ cũ có sổ đỏ và đã tách thửa (sổ đỏ đã được cập nhật) tại Q.Bình Thạnh (TP.HCM). Hợp đồng chuyển nhượng có UBND quận ký đồng ý và lập tờ trình về việc xin chuyển mục đích sử dụng đất gửi UBND TP.

Tuy nhiên, lúc đó chưa có quy hoạch chi tiết nên không thể chuyển mục đích sử dụng đất. Nay quy hoạch được công bố là đất ở nhưng phần đất trên lại nằm một phần trong lộ giới nên diện tích còn lại là 2,8m x 17m = 47,6m2.

Vậy với thời điểm hiện nay tôi có thể xin chuyển mục đích sử dụng đất cho phần đất trên được không? Nếu không, tôi có thể xin cấp QSDĐ là đất nông nghiệp? Nếu cả hai đều không được thì hướng giải quyết ra sao? Nếu được thì nghĩa vụ thuế tôi phải đóng theo thời điểm nào? Cảm ơn.

  • 23/07/2010

Có phải xóa khẩu khi định cư tại nước ngoài?

Hỏi: Căn cứ quy định tại điều 22 Luật cư trú (2006) về việc xóa đang ký thường trú đối với các trường hợp định cư nước ngoài, tôi băn khoăn không biết việc cấp GCN QSDĐ khi người được cấp đã đi định cư nước ngoài có hợp pháp? Việc đóng thuế TNCN là nghĩa vụ đối với người bán, người được sở hữu từ bản án có phải đóng thuế này không?

Nhờ quý báo tư vấn thêm việc cấp GCN QSDĐ cho người đã xuất cảnh (định cư nước ngoài) nhưng còn hộ khẩu có hợp pháp? Việc giao dịch mua bán sau này đều căn cứ hộ khẩu và CMND của người bán, vậy hộ khẩu này có giá trị không? Tôi mua nhà này có rủi ro về pháp lý?

  • 23/07/2010

Thủ tục nhận tặng cho nhà đất

Hỏi: Ba tôi có miếng đất 300m2, trong đó có căn nhà (4 x12), bao lâu nay cho thuê hết 300m2 luôn làm điện lạnh. Nay người ta đã trả, tháo hết chỉ còn lại căn nhà cũ của tôi, đã xuống cấp.

Một phần do phóng đường nên không được kinh doanh nữa đợi nhà nước thu hồi đất. Nay Ba tôi cho tôi phần đất còn lại tôi muốn xin sửa chữa nhà. Thứ 1 là nâng nền, vì nhà thấp hơn mặt đường, thứ 2 là tôi muốn lên gác suốt để ngủ, ở bên dưới kinh doanh. Vậy tôi phải làm thủ tục như thế nào cho đúng. Nhà đó hiện ba mẹ đứng tên còn tôi chỉ đứng chủ hộ khẩu mà thôi.

  • 23/07/2010

Nhà xây không phù hợp kiến trúc có được công nhận?

Hỏi: Năm 1999, chị tôi có mua căn nhà ở Q.Bình Thạnh (TP.HCM) cho cả gia đình gồm ba mẹ, chị tôi và con trai, gia đình em gái tôi (bốn người) cùng ở. Nhà một trệt một lầu và sân thượng. Do không đủ chỗ, chị tôi đã làm thêm nửa phần sau sân thượng thành một phòng (vách xây, lợp tôn) để gia đình em gái tôi ở đó.

Hiện chị tôi mới mất do tai nạn và di sản thừa kế sang tên nhà cho con trai (20 tuổi). Phòng Tài nguyên - môi trường yêu phải cầu vẽ lại bản vẽ 54 theo đúng quy định thực trạng để sang tên.

Xin hỏi phần xây dựng thêm của nhà chị tôi không xin phép năm 1999 có được công nhận không? Nhà xây cất trước năm 2005 không ảnh hưởng đến quy hoạch, kiến trúc chung có được chấp nhận và cấp sổ hồng? Cảm ơn.

  • 15/03/2010

Có được tách sổ khi chủ đất không cho mượn sổ đỏ?

Hỏi: Hai vợ chồng tôi mua một thửa đất 40m2 tại Linh Đàm năm 2008 và đã xây nhà ở đến nay. Thửa đất đó là một phần trong mảnh đất hơn 100m2 đã có sổ đỏ. Hiện tại chúng tôi đã xây nhà (được cấp giấy phép xây dựng), có hộ khẩu nhưng khi mượn sổ đỏ chính để hoàn tất thủ tục tách sổ thì nhà chủ lại gây khó dễ không cho.

Trước khi xây nhà chúng tôi đã ký giáp ranh giữa các bên nhưng bên chủ nhà yêu cầu chúng tôi ký lại. Khó khăn ở chỗ là người hàng xóm lại không ký và giải thích là đã ký rồi (tôi không biết mâu thuẫn cụ thể giữa người chủ đất và người hàng xóm đấy như thế nào). Tất cả thủ tục chúng tôi đã hoàn tất gồm ba bộ hồ sơ có chữ ký và công chứng giấy tờ đầy đủ (ký khi mua nhà chúng tôi yêu cầu người bán ký trước). Khi mua chúng tôi chỉ có giấy tờ viết tay chưa qua công chứng.

Làm sao để mượn sổ đỏ để tách? Nếu tôi muốn kiện ra tòa thì thủ tục và án phí thế nào?

  • 15/03/2010

Tranh chấp khi mua nhà bằng giấy tay

Hỏi: Tháng 3-2005 tôi có mua của ông bà T. và X. một phần của căn nhà ở phường Trường Thọ, Q.Thủ Đức (TP.HCM), diện tích 90m2 (4x22,5) gồm một căn nhà tạm (phòng trọ) phần còn lại là đất trống.

Tại thời điểm tôi mua chỉ có hợp đồng viết tay (không công chứng) do lúc đó ông T. đang làm thủ tục cấp sổ đỏ cho toàn bộ diện tích căn nhà 358,1m2. Tôi đã giao tiền gần đủ cho ông T. với cam kết trong hợp đồng là ông T. phải có trách nhiệm hoàn tất sổ đỏ, trong đó có ghi toàn bộ diện tích 90m2 của tôi phải là đất thổ cư (đất được phép xây nhà).

Tháng 12-2005, UBND quận Thủ Đức cấp cho ông T. giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với toàn bộ diện tích 358,1m2 là đất ở tại đô thị. Lúc này, không hiểu vì lý do gì ông T. lại xin điều chỉnh toàn bộ diện tích, bất chấp gia đình tôi yêu cầu phải lấy sổ đỏ về và ra công chứng thực hiện các điều khoản đã ghi trong hợp đồng trước đây.

Tháng 12-2007, UBND quận Thủ Đức đã cấp lại cho ông T. giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với diện tích 166m2 và GCN QSHNƠ &ĐƠ với diện tích 192m2. Điều đáng lưu ý là toàn bộ diện tích đất trống phía sau nhà tôi 33m2 không được chuyển thành đất ở mà vẫn là đất nông nghiệp.

Khi tôi ra công chứng thực hiện quyền mua bán thì được biết căn nhà trên nằm trên đường dự phóng, do vậy không cho phép chuyển đổi mục đích đất. Ngoài ra, mặt tiền căn nhà lúc làm hợp đồng mua là 4mx22,5m thì nay trong giấy tờ chỉ có 3,9m (không đảm bảo diện tích mặt tiền theo QĐ số 19 của UBND TP.HCM), do vậy không thể thực hiện việc mua bán theo quy định.

Tôi muốn hỏi: Việc tôi mua bán giấy tay là không đúng theo luật định, nhưng việc ông T. tự ý thay đổi công năng đất như vậy có phải là hành vi lừa đảo hay không? Tôi muốn ông T. phải trả lại tiền (theo giá thị trường) hoặc cắt phần đất nhà ông ấy để thực hiện hợp đồng có được không?

Nếu phải khởi kiện ông T. thì tôi phải làm sao, thủ tục như thế nào? Án phí và thời gian kéo dài bao lâu?

Xin cảm ơn luật sư.

  • 15/03/2010

Sửa chữa, hợp thức hóa nhà không phép trước 1-7-2004

Hỏi: Năm 2003, tôi có mua miếng đất diện tích 4x11,5m (46m2) bằng giấy tay. Miếng đất này nằm trong thửa đất đã có số đỏ của chủ đất và thuộc khu qui hoạch cây xanh (năm 2007), tại P.14, Q.Gò Vấp, TP.HCM.

Tôi xây nhà cấp 4 không xin phép trên miếng đất này năm 2004, nhưng chỉ xây một phần (ngang 4m, dài 6m), chiều dài còn lại 5,5m dùng làm sân. Nghe nói theo qui định mới nhà xây không phép trước năm 2004 nằm trong khu quy hoạch được sửa chữa và xây dựng tối đa năm tầng. Vậy tôi muốn xây thêm trên phần đất còn lại và làm thêm gác thì có được không?

Hiện tôi không có giấy tờ gì chứng minh căn nhà xây trước
1-7-2004, chỉ có số KT3 (mới làm năm 2009) xác định thời gian chuyển đến ngày 26-4-2004 do công an P.14, Q. Gò Vấp cấp (tôi làm chủ hộ). Nếu xin sửa chữa được thì phải xin ở đâu? Trường hợp này có xin thức hóa được giấy tờ? Thủ tục thế nào?

Nếu cần giấy xác nhận về thời điểm xây dựng của UBND phường thì đó là giấy gì? Tôi có thể sử dụng KT3 để chứng minh thời gian nhà đã xây không (nhà tôi trước nay chưa đóng thuế nhà đất)? Xin cảm ơn.

Tran Quoc Tri

  • 15/03/2010

Có thể bán nhà bằng giấy tờ ủy quyền?

Hỏi: Năm 2009 tôi có làm giấy ủy quyền toàn phần căn nhà tôi đang ở cho anh B để vay tiền (350 triệu đồng). Chúng tôi có làm giấy cam kết, theo đó trong vòng 2 năm kể từ ngày ký giấy ủy quyền (có công chứng, đóng dấu của công ty anh B) anh B không được phép chuyển nhượng căn nhà nói trên.

Tuy nhiên, sau đó anh B đã làm 1 hợp đồng mua bán căn nhà trên với người khác có giá gần gấp 3 lần số tiền chúng tôi đã vay mà không thông tin gì cho chúng tôi biết. Nay người ta đến đòi nhà trong khi hợp đồng ủy quyền ký mới được 3 tháng, tiền lãi nộp đủ (có hóa đơn kèm theo). Chúng tôi đã gặp anh B nhiều lần yêu cầu giải quyết dứt điểm vấn đề nhưng anh B khất lần.

Tôi muốn hỏi trong trường hợp này tôi có bị mất nhà không? Tôi phải làm gì để lấy lại căn nhà của mình? Hiện chúng tôi sống rất hoang mang và không biết phải làm những thủ tục gì để đưa vấn đề này ra tòa?

Mong được tư vấn.

Hùng Nguyên

  • 15/03/2010

Mua căn hộ từ hợp đồng ủy quyền

Hỏi: Tôi đang định mua một căn hộ chung cư chưa có sổ đỏ. Người bán cho tôi được ủy quyền công chứng từ người chủ gốc (ký hợp đồng với chủ đầu tư). Nay người bán và chủ gốc sẽ hủy hợp đồng công chứng này và người chủ gốc sẽ ký hợp đồng ủy quyền công chứng trực tiếp với tôi.

Tôi muốn biết sau này khi có sổ đỏ (đứng tên chủ gốc), nếu muốn sang tên cho người nhà thì tôi cần làm những giấy tờ gì? Có cần làm hợp đồng mua bán giữa chủ gốc căn hộ với người nhà tôi không? Tôi có thể thay mặt chủ gốc căn hộ ký hợp đồng mua bán với người nhà để làm thủ tục sang tên sổ đỏ? Các loại thuế mà tôi phải chịu?

  • 15/03/2010

Tranh chấp nhà đang ở

Hỏi: Gia đình tôi có mua miếng đất của ông B (giấy tờ hợp lệ). Miếng đất này trước đây ông B mua lại của ông A (có chứng thực của UBND phường), nhưng sau khi ông A mất thì con gái ông A phát sinh khiếu nại tranh chấp với ông B.
Sau đó đã có công văn của thành phố bác đơn của con gái ông A (vì không đủ tư cách khiếu nại và không có quyền khiếu nại). Con gái ông A tiếp tục gửi đơn lên phường nhưng phường cũng không giải quyết.

Tôi muốn hỏi miếng đất có nguồn gốc như vậy thì có nguy cơ bị tranh chấp không? Có thể tiến hành xin cấp giấy chứng nhận?

  • 15/01/2010

Chuyển mục đích sử dụng một phần đất nông nghiệp

Hỏi: Tôi có 1 lô đất nằm ngoài vùng quy hoạch ở quận Thủ Đức (TP.HCM), diện tích 1.560m2 do cha mẹ cho tặng. Tôi vừa được cấp sổ đỏ năm 2008. Nay tôi muốn xin chuyển 200m2 lên thổ cư để xây nhà có được không?

Tôi nghe nói theo luật quy định thì phải chuyển toàn bộ mảnh đất 1.560m2 lên thổ cư chứ không được chuyển nhượng một phần, có đúng không?

Nguyen Thanh Quang

 

Tin khác